專訪崇邦集團，探究城市生活中心“Life Hub”

如果要列舉上海周末必去紮堆的人氣場所，「大寧國際商業廣場」必然榜上有名。立足上海浦西版塊，大寧國際以其聚攏效益躍然成為新靜安地標級商業中心，且呈現持續蓬勃發展勢頭。

11 個大小廣場、2 公裏的步行道、15棟建築，總建築面積約 25 萬平方米，集合了購物、娛樂、教育、餐飲及商務酒店，為整個社區級的居民提供了功能齊全的生活配套設施，也難怪其成為魔都人民周末出行的首選之壹 —— 而這也正契合了項目打造者崇邦集團所提出的生活中心“Life Hub”理念。

這已經是大寧國際作為首個被冠以“Life Hub”理念的開放式商業體走過的第14個年頭。而隨著崇邦集團精心打造的第7個 Life Hub @ Upbund 上濱生活廣場（上海北外灘地區）於去年開業，也驗證了這壹成功理念的前瞻性。

本期 LEED 洞察局開始新的嘗試，USGBC 北亞區總監王婧采訪崇邦集團總裁鄭秉澤先生，以對話的方式探索崇邦和 Life Hub 的獨家可持續發展故事。

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“LEED 是我們躋身綠色建築領域的首選”

 王婧  鄭總，您好。很榮幸采訪到您。我發現從去年10月到現在，短短1年的時間，崇邦集團已經有5座商業廣場，獲得了 LEED 既有建築認證，其中昆城廣場和余之城生活廣場獲得鉑金級認證；大寧國際商業廣場、金橋國際商業廣場和嘉亭薈城市生活廣場獲得了金級認證。這樣壹張傑出的成績單，背後的驅動力是什麽呢？

 鄭秉澤  是的，今年10月出臺的《十四五規劃和2035年遠景目標的建議》明確提出：廣泛形成綠色生產生活方式，碳排放達峰後穩中有降，生態環境根本好轉，美麗中國建設目標基本實現。這壹目標，與崇邦集團的企業使命不謀而合。而 LEED 作為全球被廣泛應用的綠色建築及城市認證體系，也是我們響應國家號召、躋身綠色建築領域的首選。

 王婧  感謝您對 LEED 的認可，聽到首選兩個字讓我倍受鼓舞。您能再具體展開說嗎？

 鄭秉澤  我來分享下我們集團的企業使命，其實就藏在“崇邦”兩字之中。《辭海》上寫到，“崇”字有三個含義：崇高、崇敬和美化修飾；“邦”則指國家。結合兩字的示意，崇邦的企業使命就是——以高水平和尊敬的態度來美化我們的國家。

 王婧  將企業的使命與國家的發展相結合，既表露了您的情懷，也體現了崇邦的擔當！那您又是如何定義剛提到的“美化”二字呢？

 鄭秉澤  美化的核心正是可持續發展。在崇邦，利用可持續發展推進業務發展壹直是基本的政策導向，將企業使命與經營所處的社會、文化、環境及經濟背景相結合，是企業可持續發展的基本要素。

壹直以來，崇邦專註於投資開發和經營具有商業功能的城市綜合體，我們稱之為生活中心（Life Hub）。

 王婧  我們了解到 Life Hub 是崇邦特有的商業模式，也可以稱作為主力產品，是這樣子的嗎？

 鄭秉澤  崇邦所打造的“Life Hub 生活中心”這壹概念涵蓋了方方面面 —— 除傳統商業功能業態外，文化、旅遊、科技、生態和環境等均是生活中心的重要內容。且各功能業態必須符合適當程度的綠色和可持續性的要求。

 王婧  Life Hub 可以說同 LEED 的集約發展、平衡目標的理念非常契合了。您認為與 LEED 結緣，對崇邦來說意味著什麽？

 鄭秉澤  綠色建築的意義絕對不僅僅是壹張證書，LEED 其實為我們提供了壹整套的可持續標準，引導我們如何具體實施及操作。在這套標準的引導下，崇邦可以從管理的各方面持續優化，強化采購、能耗、水耗、廢棄物等方面的管控，通過不斷的調研審計、改造、升級和綠色培訓，讓項目的運營更加綠色，幫助生活、工作和購物環境更加健康舒適。

 王婧  看來您已經制定了壹系列可持續計劃了。相信在不久的將來就能看到更多崇邦的可持續成果。

您知道 LEED 認證囊括了不同的版塊，且針對不同的建築體得分難易度也不同。那崇邦的項目在認證過程中，有遇見哪些讓您印象深刻的挑戰嗎？

 鄭秉澤  是的，我們確實遇見了壹些困難且也努力去攻克了難點。

首先，是能耗問題。購物中心的空調能耗占比比較大，如何將冷熱源群控、空調系統溫度設定與空氣質量、室外氣溫、顧客人數相關聯，做到靈活控制，智能運營，而不是固定的設定、去單純把空調能耗降到最低，是我們的首要難題。

建立在 LEED 策略的基礎上，我們繼續深化既有建築再調試和先進能源管理系統，通過空調系統風平衡、水平衡等再調試，安裝具有學習功能的先進能源管理系統，進壹步提高能效，降低運行能耗。

 王婧  能耗的確是 LEED 非常重要的得分點之壹，同時也能幫助項目更高效地運營。

 鄭秉澤  是的。其次，除了能耗，我們還遇到了其他的問題。商場環境和辦公樓環境不太壹樣，前來購物的顧客相對比較隨機，是抱著愉快購物、放松心情的目的來的。因此我們在考慮節能的同時，還要考慮為他們創建壹個健康舒適的空間，節能的同時不降低舒適度，為他們帶來好的體驗，把握好平衡點，讓客戶逛得時間更久。

 王婧  好的購物體驗才能體現“以人為中心”的理念。那具體是如何落實的呢？

 鄭秉澤  我們通過室內空氣、水、光、熱、聲等性能測試和外觀檢查，以及後續的租戶和客戶的舒適度調查，不斷因時制宜，以保持最佳的平衡點。

除了公共區域的節能舉措，我們還帶動著入駐的商戶壹起關註綠色運營並實現綠色改造，這也是我們遇到的第三個不小的挑戰——如何去成功影響租戶。為此，我們與新入駐租戶合作，增添了“綠色租賃”與“綠色裝修”等相關合作條款，通過與租戶的協同合作來完成節能降耗的目標。通過這些方法，我們也算是順利克服了難關。

 王婧  我們能想象到在實際的攻克難關過程中，您及整個團隊壹定費了不少心力。

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“可持續，是我們的核心競爭力”

 王婧  在和您之前對話中，我發現“可持續”是壹個您頻繁提到的關鍵詞。

崇邦集團將可持續發展作為企業政策框架進行強調和落實，並闡明了四大基石“文化、目標、實施與治理”。就這壹點，您是否與我們分享更多細節？

 鄭秉澤  崇邦的企業文化，理念與實踐並重，其中包括四個基本點、三條行動線、兩個層面、壹條心。

 王婧  聽起來有些復雜。

 鄭秉澤  哈哈，其實非常深入淺出，總稱為4、3、2、1。務使各級員工均能聽得懂、記得牢、做得來。

四個基本點 —— 名利雙收，力創多贏；能人所未能，達人所未達；首重審時度勢，首忌誌大才疏；居安思危，居危思安；三條行動線 —— 企業文化、規章制度、人才培訓，每個行動線有兩個層面，就是自助和人助；最後是壹條心，壹顆青綠色的心，代表中文的“情”字（青心為情）。

總體而言，崇邦的企業文化特別強調以創新和差異性作為核心競爭力，以提升生活質量作為最終目標。

位於昆山的昆城廣場在今年九月獲得 LEED 鉑金級認證

  王婧  針對已經建成的商場，要通過改造達成最高級別的 LEED 認證並非易事。我們發現，昆城廣場和余之城生活廣場這兩個 LEED 鉑金級的商場，分別都在創新和選址交通上獲得了滿分；其中昆城廣場在水效管理上、杭州余之城生活廣場在廢棄物管理上都獲得了高分。就這些成就，您是否可以同我們分享壹下崇邦是如何成功實現商業中心的“綠色煥新”？

 鄭秉澤  我分以下四點來具體闡述。

首先，是創新。前面提到的崇邦企業文化的四個基本點中，其中的“能人所未能，達人所未達”便是創新，而創新的源泉來自“壹顆青綠色的心”—— 這代表中文的“情”字（青心為情）。崇邦人相信，對工作的熱情和激情，是創新之源，成功之本。

第二，是交通選址。比如余之城項目，周邊有 1 條地鐵和 8 條公交車站點，余杭高鐵站也只是壹個地鐵站之遙。昆城廣場則靠近昆山高速鐵路南站，地鐵線也即將動工，周邊也有多條公交線路，因此，這兩個項目周邊公共交通十分通達。崇邦也積極為這兩個項目的商戶、辦公樓租戶和前來購物的顧客創造步行與騎行的條件和環境，比如：創立了機動車、自行車、行人的道路設置和分流，在廣場設立了步行休息區、長椅等設施，進壹步提升居住、購物、工作和休閑的綜合小區環境。

 王婧  好的選址是成功的壹半，我們常常強調交通可達性就是這個原因。

 鄭秉澤  是的，最後兩點與能源消耗有關，分別是水效管理與廢棄物管理。余之城和昆城廣場都采用比較節水的潔具龍頭，因此在水耗這壹部分得分較高。此外，我們采用了“產生—分類—運輸—處理—記錄”流程，責任到人，通過廢棄物流審計的方法了解廢棄物的“來”與“去”，“合”與“分”，“廢”與“用”，“管”與“審”。同時，崇邦項目將逐步采用 ISO 14001標準與提升員工培訓以進壹步提高廢棄物的利用率。

 

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 “應該以更長遠的眼光看待增量成本”

 王婧  我想商場要實現“老樓綠色煥新”所面臨的挑戰，可能還包括額外的成本投入。崇邦集團的這5棟 LEED 既有項目是否也產生了壹定的增量成本？

 鄭秉澤  在這五個項目的 LEED 實施過程中，有軟性的措施（培訓、管理方法、指南、目標、標準、模擬等），也有硬性的措施（改造、升級、優化、調試等）。五個項目都實施了能源審計，在照明、空調等方面也發現了壹些節能空間，針對不同的項目都有若幹條改進方案，要壹壹落實這些硬性措施，確實需要壹定的額外成本。

但從項目全生命周期的角度考慮，這些額外成本占總體投資的份額不大。除了環境能源審計，在未來，為了更加深化實施 LEED 的標準與要求，我們將逐步開展商場能耗目標建立、建築再調試、能源管理系統、環境管理目標建立、能耗模擬等措施。立足不同的角度出發，更從長遠的眼光考慮，這些措施雖然前期有較高的投入成本，但其中長期的環境效益是非常可觀的。

 王婧  您確實非常有遠見。我們還留意到，崇邦在國內打造的商業體，尤其是以上海為例，都主要集中在大型城市的新興中心位置 —— 以打造大型的購物、生活、娛樂中心為核心，同時也強調了創立文化社區這壹概念。

而 LEED 城市與社區這壹落地3年多的體系中，也強調了通過打造可持續社區能夠更好地提升居民的生活質量；就這壹點，您有什麽可以與我們分享的嗎？

 鄭秉澤  從綠色建築到綠色城市與社區，意味著從建築擴展到居住地的可持續發展，這是現代城市發展的必然過程。崇邦的項目均是以“生活中心（Life Hub）”命名，是三個中心（Hubs）合壹的故事。

分別是：充滿活力的“人”的中心（People's Hub）；健康的、有應變力的“綠色”中心（Green Hub）；以及蓬勃發展的“商業”中心（Commercial Hub）。各個 Life Hub 通過 ESG（環境、社會和治理）的理念啟發和引導以客戶為中心的規劃、設計、建設、管理和營運工作，為社會、經濟和環境所帶來的積極成果做出貢獻並從中受益。崇邦壹貫註重城市與社區的發展，持續關註項目所在地的城市發展進程，致力於改善社區生活質量，因此在日常營運中壹直開展社區類的各類睦鄰活動，為周邊企業、學校、社區、街道等提供服務。

位於杭州余杭的余之城生活廣場，今年九月正式獲得 LEED 鉑金級認證

 

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“有危必有機，變革正在進行”

  王婧  今年，我們避不開的話題肯定是新冠疫情。身處後疫情時代，站在頭部地產開發商的角度，您認為這次的黑天鵝事件對於整個商業地產，尤其是追求綠色轉型，起到了什麽樣的作用？

  鄭秉澤  COVID-19對全球的政治、經濟、社會和個人的工作生活模式的影響，既深且遠。有危必有機，疫情對商業地產追求綠色轉型，其實有著正面的推進作用。

 王婧  就長遠規劃來看，崇邦是否會在可持續或者綠色建築領域有更多規劃和前瞻性的布局策略？

 鄭秉澤  就崇邦旗下項目的所在城市來看，雖然疫情已經基本平復，但我們的防疫措施，依舊全面持續，並且還在不斷提升、改進。

針對規劃與布局方面，以崇邦在上海四川北路的在建項目——濱港商業中心為例：該項目擁有包括約100,000平方米的辦公大樓、105,000平方米的綜合商業設施、65,000平方米的地下車庫和14,000平方米的歷史建築。濱港商業中心采取了28項減少碳排放的緩解措施和7項增加氣候適應力的適應措施。並且我們也正在計劃申請該項目的兩項 LEED 認證：LEED v4.1 BD + C：核心與外殼的鉑金級認證，以及LEED v4.1 ND：綠色社區的金級認證。

此外2019年新開業的項目，位於上海北外灘地區的上濱生活廣場，也計劃於2021年實施 LEED 既有建築營運與維護認證。綠色建築是壹個全生命周期的權衡發展，包含了三重（“3P”）底線：Planet（環境）、People（人）和 Profit（經濟發展）。這也正是崇邦集團堅持落實可持續舉措、打造綠色商業體的核心理念。

 王婧  感謝鄭總在百忙之中抽出時間接受我們的采訪。

我想無論是位於大寧、金橋、昆山、余杭還是安亭的 Life Hub，之所以能夠在大體量的城市綜合體項目中脫穎而出，也充分體現了崇邦集團對商業氛圍的精心把控和優異營運水平。崇邦集團將可持續運營視為行業未來的立足之本，LEED 非常榮幸與崇邦這樣有前瞻領導力的企業同行。