一文總結：為什麽要做 LEED？

May 12, 2022

作為全球最為廣泛應用的綠色建築及城市認證體系，LEED 已走入全球 182 個國家和地區，成為超過 110,000 個項目尋求綠色升級和轉型的首選工具，數百萬人在 LEED 認證的建築空間中工作、生活。

這些認可的背後也正是 LEED 的價值所在：建築全行業是組成社會生產、生活的主要領域，其產生了全球近 40% 的碳排放，而 LEED 正致力於減少建築碳足跡，指引樓宇和城市應對氣候變化及提升人類生活品質做出積極的貢獻。

圖源：Green Home Gnome

LEED 的價值和好處不止於此，我們將在這篇文章中詳細闡述「為什麽要做 LEED？」

01 / 經濟效益

經濟效益往往是項目業主最關心的話題。從 1998 年 LEED 體系正式誕生至今，無論是建築業還是學術界均對 LEED 產生的經濟效益做過分析和研究。我們可以從 3 個方面看綠色建築的經濟效益。

其一是節約運營成本。

我們在官網上摘得了一些簡易且直觀的數據；根據 USGBC 的估算，從 2015 年到 2018 年，（僅在美國的）LEED 認證項目就在這幾大類成本上節約了 ——

其二是創造經濟效益。

LEED 認證的建築被公認具有更高的市場競爭力、更高的投資回報率和綠色溢價。一些有力的數據可以夯實這些說法：

◆ 提高市場競爭力

根據 USGBC 的調研，有 61% 的企業領導者認為，踐行可持續發展可以讓他們實現品牌的差異化，並帶來市場和財務業績的改善。

◆ 提高租金及售價、降低空置率

通過 LEED 認證的建築比非認證樓宇擁有更高的租金。根據仲量聯行 2021 年出版的《Valuing Net Zero & ESG for Offices》白皮書，他們發現由於綠色物業更好的區位和更完善的物業設施與管理，使得綠色物業在質量上有利於溢價。白皮書選取了北京、上海、廣州、深圳、成都這 5 個城市成熟的商辦區域進行了調研，發現截止到 2021 年上半年，綠色認證的項目租金比非綠色認證項目高出 10%~13.3% 不等。

圖源：仲量聯行

強勁的租賃需求、穩定的租戶結構以及較高的租金也影響著綠色商業地產項目的售價。仲量聯行的還發現上述 5 個城市綠色認證辦公樓的平均售價比非綠色認證辦公樓高出 8.9%~14.4% 不等。

LEED 認證建築優質的樓宇質量，以及品牌租戶對於所租賃項目持有綠色建築認證背書的需求，也帶動著 LEED 認證項目獲得更高的出租率和更低的空置率：獲得認證的項目出租率通常在平均水平以上的 20% 區間內，其空置率也比非認證項目低 4%。

◆ 滿足 ESG 目標，提升資產價值

LEED 是世界領先的綠色建築及城市評價體系，它面向所有建築空間類型，從可持續場地、選址與交通、能源與大氣、材料與資源、室內環境質量、節水增效 6 個核心得分板塊為建築設計、施工和運營提供了一個全面的框架。

這也為投資者提供了衡量和管理其房地產績效的有效工具，進一步幫助投資者實現其 ESG 目標。2019 年港交所發布了 ESG 指引，嚴格規定了企業 ESG 報告的發布標準，對上市企業的碳排放、廢棄物處理都提出了量化的匯報指標，上交所也在今年新修訂的《上交所股票上市規則》中對 ESG 信息披露提出更為明確的內容指引。對於期待上市的房地產企業來說，綠色建築認證就是一項非常契合的量化成果披露。

◆ 促進綠色融資

近年來，綠色金融正成為綠色建築新功能。在國內，綠色金融愈發成為傳統經濟模式向綠色經濟轉型的催化劑，很多房地產企業開始關註可持續融資、綠色融資，綠色金融亦被納入《「十三五」規劃綱要》並已取得飛躍式的發展。太古地產、新世界、凱德等知名品牌開發商，都在做這類可持續融資，綠色金融是未來企業融資的重要途徑之一。

今年 1 月，希慎集團與華懋集團為銅鑼灣商業項目取得了一筆價值 129.5 億港幣的綠債，這也是香港有史以來數額最大的綠色貸款。值得留意的是，銅鑼灣項目預計在 2026 年竣工，並以獲得 LEED 認證為目標。

其三是獲得政策、土地、稅收等方面的資源傾斜。

隨著可持續發展及「雙碳」目標的提出，綠色建築已成為大勢所趨，各省市對綠色建築激勵政策其方式主要包括：土地轉讓、土地規劃、財政補貼、稅收、信貸、容積率、城市配套費、審批、評獎、企業資質、科研和消費引導等。比如 2015 年北京朝陽區政府就出臺政策獎勵，對通過 LEED 鉑金級認證的建築，每平方米獎勵 20 元，通過 LEED 金級認證的建築，每平方米獎勵 10 元；天津經濟技術開發區對通過 LEED 鉑金級認證的區內建築所在單位給予一次性 30 萬元獎勵等等。

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02 / 環境效益

建築業占全球碳排放的 40%，面對更加頻繁的氣候危機和更加嚴峻的全球溫控目標，建築業必須采取更加雄心勃勃的行動實現減碳甚至零碳。LEED 標準在多項指標促進減少建築碳足跡，並通過 LEED Zero 凈零體系幫助建築項目邁向凈零。

LEED 對能源和碳排放層面的積極影響

先看一組數據。幾位太平洋西北國家實驗室（PNNL）的研究人員在「重新評估綠色建築績效：對 22 座總務管理局（GSA）持有建築的使用後評估」報告中指出，相比非 LEED 認證項目，LEED 認證項目在能源和碳排放方面的表現包括：

這些避免的資源消耗相當於減少了 7,800 萬噸二氧化碳排放，等同於減少燃燒 130 萬噸煤炭。

加州大學伯克利分校在 2014 年的一項研究，則更具體地量化了加州通過 LEED 認證的既有建築的非能源類溫室氣體減排情況。研究發現，獲得 LEED O+M 認證的建築，其用水相關的溫室氣體排放減少了 50%、固體廢棄物相關的溫室氣體排放減少了 48%，交通類則減少了 5%。

具體到水資源、廢棄物、交通、材料領域

USGBC 還對 LEED 認證項目的具體環境效益進行了總結和預估，包括：

◆ 節約水資源

LEED 認證商業建築的預期節水量占到所有非居住類建築用水的 7% 以上。

◆ 減少廢棄物

到 2030 年，LEED 項目將減少 5.4 億噸垃圾。

◆ 減少燃油車使用

得益於 LEED 對高效的地理位置和可替代交通的關註，LEED 建築物的居住者避免了超過 60 億公裏的汽車行駛裏程。

◆ 促進綠色材料應用

根據 USGBC 的估算，經過認證的項目累計指定應用了超過 1,000 億美元的綠色材料。

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03 / 健康效益

從長遠來看，LEED 通過減緩氣候變化，提升建築、社區與城市的韌性來間接保障人類的健康。具體到每一個 LEED 項目，它們也可以通過提升室內空氣質量、打造卓越的室內外環境保障建築使用者的健康權益。

◆ 更健康、幸福、高效的員工和居民

2018 年，USGBC 針對美國 1,000 + 名上班族發起調研，結果表示在 LEED 認證的綠色建築中工作的員工比在傳統建築中更快樂、更健康、更富有成效。79％的受訪者表示他們會選擇 LEED 認證建築中的工作而不是非 LEED 建築；81％的人表示，在 LEED 認證的建築中工作，空氣質量的提高可以改善他們的身體健康和舒適度。

企業雇主們則表示，在獲得 LEED 認證的建築中經營，他們的招聘率和留用率更高，員工的工作效率也提高了。

◆ 引入好的空氣和日光，剔除壞的建築材料

LEED 創造更健康的建築空間的方式是「取其精華、去其糟粕」。從空氣、日光和噪音這 3 個主要層面著手，通過綠色建築的設計和技術手段，引入更清潔的空氣和自然的日光；同時通過促進減少含有揮發性有機化合物（VOC）的材料使用，保障人們的健康。

◆ 更好的室內環境質量

人的一生有 90% 的時間在建築和室內空間度過，這也使提升室內環境質量變得至關重要。改善室內空氣質量可以降低人們的哮喘、呼吸道過敏、抑郁風險，減少受此影響的病假時間。

此外，哈佛大學和紐約州立大學北部醫科大學的一項研究則發現，相比非綠色建築，高性能的綠色建築的使用者表現出了更高的認知得分、更少的疾病癥狀和更高的睡眠質量 —— 這些都有助於提高使用者的工作表現。

◆ 減少環境汙染

空氣汙染與氣候變化之間互相關聯並相互影響。踐行 LEED 節能建築同樣有助於減少汙染、提升室內外空氣質量。

美國環保署一項著眼於空氣質量和氣候變化的研究表明：減少二氧化碳和溫室氣體排放的措施可以影響微粒物、臭氧等汙染物的排放。

更值得註意的是，LEED 在新冠疫情發生之後，迅速發布了 9 個「安全至上」試行得分點，以保障疫情中的建築安全和人員健康。

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04 / 可持續背書

實踐綠色建築的好處多多，但為什麽一定要是 LEED？當企業的可持續意識開始覺醒，願意承擔更多的社會責任時，他們可能會不知道從何處著手。LEED 將這種責任轉化為了第三方認證工具，為企業解決了 「無法衡量則無法管理、無法管理則無法提升」 的核心問題。

LEED 從誕生以來就代表著綠色建築的先鋒領導力，它表明項目已經按照綠色建築的標準來設計、施工及運營；而經過 20 余年與時俱進的革新，LEED 已經成為全球 180 余個國家和地區共同認可及應用的綠色建築評價體系 —— 它已是具有全球公信力的實踐工具。

除了幫助企業踐行 ESG 目標，滿足投資者的要求，LEED 還是企業符合消費者期待、迎合 2060 碳中和目標的重要標簽。

◆ 滿足消費者期待

根據《德勤中國 2020 財年社會影響力報告》，中國民眾對品質的追求正逐步提升，尤其對於綠色、理性、健康、可持續消費的支持趨勢非常明顯。調查顯示，超過八成消費者日常生活中會考慮可持發展的消費理念；七成消費者特別是年輕消費者，願意考慮為可持續產品支付相應溢價。

圖源：Adweek

理念的變化讓越來越多的消費者希望未來低碳消費市場可以持續壯大，他們更願意從重視可持續發展和環境保護的品牌手中購買產品和服務。LEED 作為綠色建築領域最搶眼的標簽，也已走入辦公樓、商場、餐廳、數據中心、物流中心、酒店、學校、景點、工廠、醫院等建築空間類型，成為消費者及個人可以直接看到、體驗、感受的「可持續」。

◆ 迎合中國 2060 碳中和目標

2020 年底，中國正式提出 2030 年碳達峰、2060 年碳中和的雙碳目標。這是一項中國面向全世界發出的應對氣候變化的莊嚴承諾，也事關人類命運共同體及中華民族的永續發展。

在「雙碳」目標下，政府、企業和個人都無法獨善其身，身處可持續的浪潮之中，建築行業需要更加深遠、更有力的變革和轉型，LEED 就是行之有效的轉型工具之一。

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