亞洲 REIT 領頭羊領展：長期主義的營運方式對我們至關重要

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作為房地產證券化的重要手段，房地產投資信托基金（REITs）在全球的影響力正在逐漸擴大。根據美國房地產信托協會（NAREIT）的數據，截至 2021 年底，全球共有 865 家 REITs  活躍在 41 個國家的市場上，總市值可達約 2.5 萬億美元。

在投資者的眼裏，REITs 側重於長期收益表現的特性讓其備受青睞 —— 而要成功做到這一點，REITs 要確保在他們經營或持有的房地產運營中做出明智的選擇。NAREIT 發布的《2022 年 REIT 行業 ESG 報告》中提到：「越來越多的 REITs 將 ESG 置於其業務的最前沿」，而行業先鋒們也都已經開始專註於創新實踐。

管理 REITs 的企業是如何將可持續發展和 ESG 策略納入其投資及經營策略的？我們對此好奇已久。這一次，#LEED 洞察局也有幸走近亞洲市值最大的 REIT，領展房地產投資信托基金 —— 根據港交所的數據顯示，其市值已超千億港元，投資物業總估值超過 2,200 億港元，資產組合覆蓋了中國一線城市及海外的零售、辦公及物流設施。

通過 USGBC & GBCI 北亞區副總裁王婧與領展執行董事兼行政總裁王國龍先生的對話，我們將了解這個亞洲 REIT 領頭羊的 「長期主義思維」。

01、長期主義的營運方式對我們至關重要

 王婧   相較於傳統地產開發商，運營房地產投資信托基金是否意味著更註重 「長期主義」 及 「企業社會影響力」?

 王國龍   作為亞洲最大的房地產信托基金管理者及專業地產投資人，我們希望確保所持有的物業能夠長期維持穩定的高租用率，以為投資者提供有競爭力的回報；在此基礎上，我們更要為物業價值增值，以確保日後當我們決定退出時，這些物業不愁沒有買家。因此，維持良好的物業素質，好好服務我們物業所在的社區，這種長期主義的營運方式對我們至關重要。

領展的業務策略是收購、提升及持有優質資產，同時通過持續優化，使它們成為高效且具有韌性的投資組合，為投資者及其他相關持份者（例如租戶、消費者和商業夥伴等）締造最大的長遠利益。我們也深信，優秀的企業必須能在創造經濟價值的同時，積極正面地響應社會的要求與挑戰，承擔企業社會責任。這意味著我們必須深入了解業務所在的社區，並與持份者建立牢固而持久的關系。

 王婧  今年年中，領展首次在 ESG 表現上發布獨立報告 -《2021/2022 可持續發展匯編》，與平日在財報中合並披露相比，這種改變意味著什麽？

 王國龍  我們一直致力於成為一家可持續發展的企業。自從 2005 年領展在香港上市，我們就一直踐行有關 ESG 的原則。此外，香港交易所也在持續提升對在港上市公司的 ESG 信息披露要求，比如 2019 年香港交易所就《環境、社會及管治報告指引》引入 「不遵守就解釋」 原則，並在 2021 年 11 月刊發企業管治及 「環境、社會及管治（氣候信息披露）指引」。

我們每年固有的綜合年報由《策略報告》以及《管治、披露及財務報表》組成，今年年中發布的《可持續發展匯編 2021/2022》則匯報了集團的可持續發展進程，旨在補充領展綜合年報的內容。通過提供我們在可持續發展策略的更多實踐詳情，並闡述我們在環境、社會及管治下各個可持續發展重點範疇的方針及表現，該匯編報告能夠凸顯我們在這方面所作的貢獻，讓公眾認知到領展負責任、具透明度的營運方式。

需要明晰的是，無論是我們的綜合報告還是可持續發展匯編報告，都是依據可持續發展報告全球最佳實踐編製，也遵守了全球報告倡議組織發布的《可持續發展報告標準》中的核心要求、國際綜合報告框架及香港聯交所上市規則。

在我們看來，這樣具有結構性的報告系統，一方面可以提升企業應對變化的能力 —— 它幫助我們評估現有營運水平，從而做出有效改善，同時可以透過預防性的措施，降低我們的 ESG 風險；另一方面，報告也提供了充足的透明度，可以令外界了解我們的進度、監督我們的工作，並為我們提出具有建設性的意見。

02、我們更希望在商業和生活社區內推動可持續的生活方式

 王婧  我們了解到領展每年都會將相等於上一個財政年度之物業收入凈額最多 0.25% 的款項，撥捐給領展 「愛・匯聚計劃」，主要用於支持 「青少年培育」，「長者活齡生活」 和 「資源管理」 這三大範疇，它們是如何與領展的企業戰略相關聯的？

 王國龍  領展在全香港 15 個行政分區擁有 130 項資產，其中大部分位於人口稠密的地區，影響十分廣泛。這些社區商業設施每天都會直接或間接地服務數以百萬的香港市民，為他們提供日常生活所需；而領展的社區商業物業組合內有數以千計的商戶，當中大部分是小微企業，而它們也正是香港經濟的支柱。從這個角度來說，領展也是支持香港社會經濟發展的重要力量。

能力越大、責任越大，我們更希望在推動營運經濟效益以外，讓我們的工作及服務獲得廣大市民支持。通過領展龐大的商業夥伴、商戶、員工及居民網絡，我們推廣公益服務、加強市民與社區的聯結，並進一步通過與社區的合作創造共享價值，為社會帶來積極影響。領展 「愛・匯聚計劃」 從 2013 年開始啟動，它支持社會福利機構在青年賦權、資源管理、長者活齡生活方面提供創新解決方案，在不到十年的時間裏，已有超過 1,200 萬人從這些社會服務中獲益。

以 「青少年培育」 為例，我們希望幫助青少年向上流動，為社會的未來培養更多中堅力量。在香港，我們於 2015 年推出了 「領展大學生獎學金」 項目，獎勵家庭三代中首代入讀香港本地大學的學生。到今年，我們已經授出 1,380 份獎學金，投放總額達 2,760 萬港元。除賦予經濟上的資助，我們也會為這些年輕人提供更多社會活動機會，比如所有獎學金得主會自動成為領展同學會成員，他們可以免費參與領展為同學會舉辦的多元化活動及工作坊，拓展思維空間及視野；我們還會為他們提供誌願者活動的機會，鼓勵獎學金得主幫助社區中有需要的群體，回饋社會。

領展大學生獎學金得主參加領展組織的誌願者活動 © 領展

在內地，領展也通過 「愛・匯聚計劃」，支持上海思麥公益基金會開展中等職業教育助學項目（物業管理班），資助四川省瀘州市貧困家庭的學生在上海完成為期三年的中等職業教育，既幫助其獲得一技之長，又能為城市提供技能型人才。

除了 「愛・匯聚計劃」，我們對於社會公益的投入與支持還有更多。在香港，我們將近 65 萬平方英尺的物業以較低的價格（平均租金低於每月每平方英尺 7.4 港元）出租給了 136 家慈善機構和非政府組織 (NGO)。此外，領展的社區商業設施已經成為社群的聚集地，也為不少和市民生活息息相關的社區活動提供了場所。利用廣泛的地區網絡，領展致力於加強跨代聯系、建設健康社區，這與我們的企業發展戰略是相輔相成的。

 王婧  我們的 LEED 社區板塊也十分強調宜人、生態韌性及對地球的影響，這一點也與領展所傳遞的理念不謀而合。您心中的宜居、綠色且居民友好的商業社區是怎樣的？站在商業的角度，這樣的項目是否也意味著一定是更富有升值空間的優質資產呢？

 王國龍  我們心目中宜居、綠色且居民友好的商業社區，需要善用社區營造的概念。在籌劃、設計及營運管理公共空間的過程中，只有讓公眾感覺到愉快愜意、生活稱心舒暢，他們才會全身心地投入社區。由此，人與人、人與地之間的情感聯系才能建立起來。

要打造這樣的理想社區並不容易，事實上，不少位處香港的領展商場都有一定的歷史，因此我們需要花更多精神、時間及心思，在建築結構限製下，把可持續發展元素透過運營優化及資產提升融入旗下物業中，令設施更節能、環保、現代化，以及可持續發展。

而在內地，深圳領展中心城🔗就是一個既有物業資產提升的典範。舉例來說，我們註意到許多區內居民喜歡在該商場的室外廣場遊樂，因此我們在籌備資產提升時，特別註重室外規劃，當中包括室外活動及運動場地、以及靜態休憩場景，希望契合領展中心城鼓勵環境互動、社會互動的初衷，為居民帶來美好的社區生活。

升級後的深圳領展中心城獲得了 LEED 鉑金級認證 © 領展

對領展來說，把 ESG 融入業務中並非以經濟回報或資產升值為唯一的目的，我們更希望在商業和生活社區內推動可持續的生活方式。不過我們也深信，當我們真正把 ESG 元素融入到業務運營當中，我們的業務就能實現長期可持續發展。

 王婧  領展中心城是一個 LEED 及 SITES 雙鉑金認證的項目，在業內引起較高的關註，在決定對項目進行正式收購、借助 LEED 及 SITES 實現綠色升級、進入為期 3 年的改造這一系列的過程中，對於領展來說有什麽起到關鍵性決定因素或者事件嗎？

 王國龍  LEED 鉑金級認證是最高級別的認證，這項榮譽也是對領展中心城綠色建築及建築可持續性發展的最大認可。標準本身註重節水、節能、減少垃圾填埋和溫室氣體排放，也為建築使用者本身創造更健康的室內環境，這些要求非常符合領展自身的戰略。

目前國內擁有 LEED 鉑金級認證的購物中心並不多，深圳領展中心城是華南地區極少數獲得 LEED 鉑金級認證的購物中心之一。領展中心城同時拿到 LEED 和 SITES 兩項綠色建築最高級別的認證，對於首次將資產提升的經驗運用到內地項目上的領展來說，過程也充滿挑戰。但我們非常樂見越來越多人朝著領展中心城的 「都市桃源」 的屬性來到這裏，並且將領展中心城打造成 「綠色商業」 的優秀案例，為中國內地商業項目存量改造提供標桿性的參考。

 王婧  那麽這兩個綠色建築及可持續場地標準在領展對舊物業升級改造的過程中，扮演了怎樣的角色？

 王國龍  個人與社會對環境的重視，使得綠色商業逐步興起。LEED、SITES 等綠色標準為商業提供了 「可量化」 的綠色認證國際語言，並成為評價我們的建築和場地可持續發展、生命周期表現的 「金標準」。

03、我們深信這些綠色舉措的成本增加所帶來長期回報和社會影響會高於投資的成本

 王婧  您如何看待項目升級過程中，因踐行綠色舉措而產生的增量成本？又是如何平衡這其中的投入與產出比的？

 王國龍  對於領展來說，在規劃資產提升工程時，短期的成本不是我們唯一考量的因素。我們會更樂意通過節能實踐、采用新興技術及采購可再生能源等方式，把可持續發展元素融入其中。

在我們看來，實踐綠色舉措也為領展帶來了新的商機，降低了企業潛在風險。從長遠的角度說，這些舉措加強了旗下物業組合的韌性，贏得了更多註重環境質量、關心氣候變化的商戶及消費者的支持。比如通過與合作夥伴緊密溝通，我們可以了解及防範不斷變化的可持續發展問題，如氣候變化帶來的水災問題等。實踐綠色舉措，可以幫助我們為有可能出現的風險做出規劃及預防，減輕對業務造成的不利影響。

至今，領展已經合共完成了 94 項資產提升工程。我們深信這些綠色舉措的成本增加所帶來的長期回報和社會影響，會高於投資的成本。

 王婧  從領展的官網上，我們了解到領展製定了可持續金融框架並要求未來所有與可持續發展表現掛鉤的金融交易在環境、社會和管治三方面至少包括一個目標；同時 2016 年領展發售了首支綠債、2019 年又發售了 5 年期的綠色可轉換債券等等 —— 您能否分享一些領展在綠色金融方面的成就？綠色金融除了為領展降低融資成本，還有哪些優越之處？

 王國龍  早在 2016 年，我們就已經訂立了領展綠色債券框架，闡述了如何審慎選擇所投資的綠色項目，並且匯報所籌集資金的用途。當年 7 月，領展成為香港第一家發行綠色債券的企業，當時的那筆五億美元十年定息債券也是香港企業所能取得的最低息率之一。到了 2019 年 3 月，領展又成為全球及香港首個發行綠色可轉換債券的房地產企業，該批五年期 40 億港元可轉換債券年利率為 1.6%，也是亞洲房托基金取得最低息率之一。迄今為止，我們已完成超過 270 億港元的可持續金融交易，其中超過三分之一的總債務是與我們的可持續發展績效掛鉤的貸款工具。

今年 2 月，我們進一步發布了領展可持續金融框架，框架涵蓋了籌集資金交易及與可持續發展表現掛鉤的交易。這份最新的可持續金融框架，要求我們未來所有與可持續發展表現掛鉤的金融交易在環境、社會及管治範疇均需包含關鍵績效指標。領展是香港首家自身有此要求的房地產企業。

綠色金融可以推動增長，其較低的融資成本是我們可持續發展的驅動力。我們相信領展可持續金融框架能夠強有力地支持我們的企業可持續發展目標，包括到 2035 年實現凈零碳排放。

04、抵禦氣候變化與業務成就息息相關

 王婧  正如您提及的那樣，去年領展正式宣布了 2035 年實現凈零排放的目標，提及將從可再生能源、采用新興技術控製企業的溫室氣體排放。現在，這一目標推進得如何？

 王國龍  伴隨我們的凈零排放目標，領展製定了一個穩健的凈零治理框架，涉及五項方針：一是節能措施；二是項目內可再生能源發電；三是可再生能源采購（包括綠色能源和能源屬性證書）；四是直接投資可再生能源；五是碳抵消。

領展的凈零排放之旅設定了短期、中期、長期目標 © 領展

具體到項目上，我們在今年 8 月成功投得位於香港觀塘安達臣道的首幅商業用地，擬在該用地發展社區商業設施（包括零售設施、鮮活街市及停車場）。這是領展首個由買地開始發展的社區商業設施，我們計劃將最高水平的可持續發展標準融入這個項目的建築設計中。在內地，今年我們為領展購物廣場・京通和領展購物廣場・中關村的配電室提升了智能系統，應用大數據、雲計算和物聯網（IoT）技術，就用電狀況和系統性能進行實時遠程監控，從而提高能源效益和減少運營成本。

房地產行業最大的碳排放來源為用電，因此，領展的減碳策略在早期一直以減少用電量為主。在 2021/2022 年度，我們在香港的 4 個地點實施能源管理系統（EMS）試點，通過采用預測性數據分析進行能源優化，實現了 3% 至 5% 的能源節約。由於絕對能源減少是我們凈零策略中不可或缺的一部分，我們計劃將 EMS 計劃進一步推廣，預計至 2025 年會在另外 50 個物業完成安裝工程。隨著 2035 凈零碳排放目標的推進，我們計劃於 2025/2026 年度把物業組合用電強度和碳排放強度分別減少 5% 和 25%（與 2018/2019 年度基線相比）。

領展也在積極推廣可再生能源發電及采購。我們在香港已識別出超過 40 項適合安裝太陽能系統的物業，其潛在總裝機容量約為 3.7 兆峰瓦（小編註：用於太陽能光伏領域的單位，等同於兆瓦），每年可生產約 3,500 兆瓦時的可再生能源。2021/2022 年度，領展在英國的項目 The Cabot 成功實現了 100% 可再生能源用電，業主及租戶在這一年已實現了用電凈零碳排放。

The Cabot 是領展位於英國的第一筆資產 © 領展

 王婧  領展的凈零排放目標是否和中國的 2060 碳中和藍圖有一定的正相關性？

 王國龍  國家承諾在 2030 年前達到碳峰值、2060 年前實現碳中和，這一目標體現出國家推動氣候變化工作、綠色低碳發展以及加強生態文明建設的決心。香港特區政府也在 2021 年公布了《香港氣候行動藍圖 2050》，力爭在 2035 年前把香港的碳排放量從 2005 年的水平減半，響應國家 2060 年前實現碳中和的目標。

領展的凈零碳排放策略與國家碳中和藍圖的方向及路徑是一致的。我們深知抵禦氣候變化與業務成就息息相關，因而在製訂領展的凈零碳排放目標時決定推進至 2035 年，希望運用自身的影響力、經驗和技術，啟發及推動商戶、承辦商、服務供貨商等重新思考如何在自身營運中節能減排，盡快攜手應對氣候變化的挑戰。

 王婧  領展的資產組合逐漸多元化，比如倉儲物流及停車場等。這些資產的綠色煥新是否也在貴司的考慮範疇之內？領展在收購項目的同時，是否會考慮股權合作夥伴對 ESG 的態度或者用自身的可持續發展價值觀去影響合作方？

 王國龍  除了商場、寫字樓和鮮活市場，倉儲物流及停車場資產也在我們綠色煥新的考慮範疇內。我們目標於 2025/2026 年度，旗下物業組合的綠色建築認證覆蓋率達 100%，現階段也已經積極開展為旗下物業製定相應可持續發展績效標準的工作。

我們在審視潛在收購時，會傾向對建築的環境性能及綠色建築認證的狀態進行盡職調查。我們會優先考慮收購具有綠色認證的建築物，或製定收購後資產提升和相關認證計劃。以我們 2021 年底收購的柴灣物業為例，因該物業毗鄰海岸，洪災風險被識別為主要實體氣候風險，不同業務部門於收購前均有參與討論，以了解及評估該資產的脆弱性、緩解措施選項、成本及潛在保險風險。最終投資計劃包括了洪災應對措施、 收購完成後的風險轉移，以及確定必要的標準營運程序更新。

在停車場資產領域，我們剛於今年 11 月初推出了電動汽車充電站計劃，將在 2024 年底前於旗下各區停車場提供總計 3,000 個電動車公眾充電站，屆時領展將提供全港最大的私營電動車公眾充電站網絡。

除了獨資物業，領展近年也開展了策略及資本夥伴合作，在這個過程中也會優先選擇與我們擁有共同願景的夥伴。以今年收購的兩個澳洲資產組合、以及在中國內地收購的物流物業為例，我們與策略夥伴的共同目標是能為打造綠色、健康和智能建築出一份力。此前，我們與合作夥伴為澳洲的辦公室物業組合鎖定了 12 億澳元的綠色融資。未來，我們將繼續與不同的策略夥伴為旗下物業引入更多可持續發展的元素，以推動資產的長遠發展及提升其競爭力。

05、打開『綠色商業』的新局面

 王婧  現在，內地依然處於後疫情時代的大背景下，領展如何確保自己旗下的資產富有韌性、高效且安全運營的呢？

 王國龍  新冠疫情後，商戶及消費者愈發註重綠色及健康的生活環境。正如前面所說，我們計劃在 2025/2026 年度為物業組合中所有建築物取得環境、健康及福祉相關的建築認證。

基於我們的責任投資政策，對於新收購的項目，我們均會就其建築的技術及環境表現、以及綠色建築認證的狀況進行盡職審查。我們會把樓宇的設備及服務水平提升至更高級別的可持續發展標準，或在考慮於現有資產及設備的生命周期過後，進行大型的資產提升項目並申請相關認證。

我們還關註到氣候相關的風險及機遇，通過提前計劃應對措施、收購後的風險轉移和營運程序更新等事項，讓我們的資產具備應對未來趨勢的能力。由於大灣區普遍面臨較高的洪災風險，我們已經開始在旗下物業的高風險區域內安裝遠程濕度傳感器，能夠在出現滲漏或洪水初期快速定位漏水點，盡量降低損毀及營運中斷可能造成的影響。

 王婧  以領展中心城為標桿案例，領展在內地是否有將更多既有項目進行綠色升級的意向及具體規劃？

 王國龍  我們的願景是成為世界級的房地產投資者和管理人，服務和改善社區居民的生活。領展中心城已率先打開 「綠色商業」 的新局面，也為更多內地商業地產的 「綠色」 轉型之路提供了可參考、可借鑒的成功範本。

目前我們正為廣州的 「領展・珠江新城項目」（即太陽新天地購物中心，改造後將煥新更名）規劃大型資產提升計劃，估計第一期資本開支約 2 億元人民幣。這個項目將申請 LEED、Parksmart 等綠色建築認證。我們期待經由資產提升後，「領展・珠江新城項目」 能夠煥然一新，成為滿足當地居民期待的綜合休閑生活及購物中心點。

 寫在最後 

 USGBC 北亞區副總裁王婧：

LEED與領展的合作淵源可以追溯到2017年，領展在收購上海「領展企業廣場」項目後，全面提升項目可持續運營模式，為其獲得了 LEED O+M: 既有建築的鉑金級認證。這在當時已然是先鋒式的突破 - 彼時內地房地產市場還處於新建建築爭相逐綠的勢頭，既有建築的綠色煥新正是因領展這樣的先鋒企業而更多地被市場所察覺並逐步成為新趨勢。

當下 REITs 在國內正處於方興未艾的階段，如何在全球 ESG 投資與國家 2060 碳中和目標的驅動下將減碳及可持續發展元素融入其中，需要領展這樣的領頭羊企業引領行業開拓出一條可復製、可實踐的道路，並為更多的資產註入綠色活力。