全球首份建築行業綠色融資指南發佈

USGBC 大事发生

永續的金融工具，如綠色貸款和綠色債券，正在越來越多地被致力脫碳的房地產企業所應用 —— 在永續的轉型中，綠色融資成為其中的關鍵。

今天，包括美國綠建築委員會（USGBC）在內的全球 5 大綠建築評估體系的所屬機構齊聚倫敦氣候行動周，共同發佈了建築及房地產行業首份全球綠色融資實踐指南。該指南也得到了氣候債券倡議組織（CBI）和全球房地產永續評估體系 (GRESB）的支持。根據國際能源署的估計，全球可能需要投資 35 萬億美元才能實現 2030 年能源轉型目標。而這份指南將引領我們更好地將資金投擲於 “正確的” 標的，以協力達成目標。

這份題為《融資轉型：一份綠建築進行綠色融資和綠色貸款的實踐指南》（以下簡稱 “指南”）的報告由全球領先的幾大綠建築委員會共同推出，包括開發並擁有 LEED 綠建築及城市認證體系的美國綠建築委員會（USGBC）、法國綠建築標準委員會（Alliance HQE-GBC France）、英國建築研究院（BRE）、澳大利亞綠建築委員會（GBCA）以及新加坡綠建築委員會（SGBC）。

綠色融資的作用已經被認知，但房地產行業對於如何獲得綠色融資的瞭解仍然有限，阻礙了企業綠色融資的進程。與此同時，業界對於如何定義綠建築也有不同的理解。幾大綠色建築機構認識到了這一點，它們強調，目前全球主流建築永續評級體系在氣候科學以及未來目標上都是一致的，所以在這一指南中，幾大認證體系並肩，共同為解鎖綠色融資提供了一個實用框架。

USGBC 全球總裁兼 CEO Peter Templeton 代表機構出席倫敦氣候行動周並宣佈該指南正式發佈。在這份指南發佈之後，這些機構將進一步與金融和房地產部門合作，以便更好地衡量和評估建築環境的社會價值。

點選連結查看該指南

指南旨在：

● 明確全球綠建築實踐與綠色融資之間的聯繫，為房地產行業尋求綠色融資工具提供指導；

● 幫助投資者瞭解什麼是與綠色融資契合的綠建築指標以做出明智的投資決策；

● 通過全球成功案例展示永續融資與綠建築的最佳實踐，為建築及房地產行業提供實用見解。

01

  房地產行業必看：

綠建築如何與綠色融資掛鉤   

指南首先明確了建築及房地產行業對於綠色融資的需求。高達 42% 的全球碳排放來自於建築的建造和運營，使建築環境脫碳已經成為行業必由之路。一方面，各種房地產類型中已紛紛誕生淨零實踐，我們急需擴大並加速建築環境的脫碳進程；另一方面，全球既有建築規模不斷擴大，對既有建築升級轉型的緊迫性也產生了對資金的巨大需求。由此，綠色融資加速建築環境脫碳和轉型至關重要。

綠色融資可以在多個層面使得房地產行業受益。包括：

① 獲得資本。金融機構和投資者越來越多地將 ESG 標準納入其貸款和投資決策。接受綠色融資原則的房地產開發商和業主能有更好的資本獲取管道和更低的借貸成本。

② 滿足合規要求。借助永續融資提供的資金，房地產行業可以滿足與 ESG 因素相關的日益嚴格的監管框架，包括建築規範、能效標準、減排目標等等。遵守這些法規可以幫助企業降低法律和財務風險。

③ 提升長期韌性。永續的建築通常更能適應與其氣候變化相關的物理風險。長遠來看，這種韌性可以保護房地產資產組合的價值和財務業績。

反過來看，投資綠建築也可以帶來顯著的 ESG 效益。以 LEED 舉例，其在多個層面契合綠色融資的衡量指標。

LEED 在綠色融資中發揮的作用

● 市場認可。作為全球應用最廣泛的綠建築及城市評價體系，LEED 提供了一套具有公信力的通用語言，可以作為投資者尋求永續專案的可靠工具；

● 經濟、環境及社會效益。LEED 認證的綠建築通過節省能源、水資源降低運營成本、增加資產價值；另外，LEED 建築可以增強建築使用者的健康與創造力、提升空氣品質並增強社區韌性；

● 全面的評級工具。LEED 體系覆蓋了包括新建建築、既有建築、城市與社區等所有空間類型，且為全生命週期的永續發展提供解決方案，能夠幫助投資者有效衡量投資成果；

以城市與社區為例，指南中展示了包括 LEED 在內的評級體系與綠色貸款和綠色債券原則的一致性

02

  投資者最關心：

 什麼是真正的綠建築  

指南同樣説明投資者瞭解，像 LEED 這樣的評級工具如何滿足永續金融的要求，並界定什麼是真正的綠建築和資產。

建築環境的永續轉型，重點將放在四個戰略要求上：氣候行動、資源效率與循環性、健康和福祉、生態管理與生物多樣性。通過開發和投資綠建築和永續的基礎設施，房地產行業可以：顯著減少其生命週期碳足跡；通過提升室內空氣品質、減少噪音等促進大眾健康；考慮 ESG 因素，支持促進社區參與、社會公平和包容性的福祉實踐；借助優先投資符合循環經濟原則的綠建築，如使用回收材料和減少廢棄物促進永續的資源利用；降低建築環境對棲息地、生態系統、物種和水質的影響，提升生態系統健康。

指南展示了包括 LEED 在內的評級工具如何涵蓋建築環境轉型的具體領域

LEED 體系的核心先決條件和得分點均與以上四大戰略要求契合，尤其是在新版本 v5 的更新中，LEED 體系更加關注脫碳、韌性、健康、公平和生態系統保護，並分別體現在指導體系發展的 3 個頂層目標上，預期相關的得分點在 LEED 體系中所占的權重也將調整，其中：脫碳占到 50%、生活品質占到 25%、生態保護和修復占到 25%。

LEED v5 的 3 大頂層目標

值得注意的是，指南在文中特別強調了關於綠建築 “獨立驗證”（第三方評估）的重要性：

投資者需要確認和保證建築資產的綠色性能，獨立驗證即是保證建築朝著承諾方向前進的工具。在指南中提到的所有評級工具都基於成熟的質量把控機製，這些機製通常具有可重復和可審計的特性。通過文件審查、現場驗證等方式的結合，這些機製幫助建築專案驗證評級系統中規定的實踐和性能是否真正落地，也因此為投資者提供了可靠和獨立的保證。

至關重要的是，使用未經認證的評級工具僅能代表單方面的主張。如果沒有第三方的背書就在金融工具中應用這些體系將會大大增加投資者的風險。此外，認證的好處不只是提升可信度：最近的研究表明，獨立驗證效果顯著，被驗證的專案或達成、或已超出既定的性能表現。

由此，這些評級工具提供的品質保證也意味著投資者可以信任使用這些評級工具的融資企業。

那些聲稱達到了永續的標準，卻無法通過獨立驗證、不能保持透明的專案會被認為是 “漂綠”，它們需要撤回相關聲明。舉例來說，“以 LEED 高等級標準進行設計 / 建造”“等同於某種綠建築標準” 的說法都是具有誤導性的。“等同於某種評級” 的說法或許表達了專案的目標，“等同評級” 的說法可能傳達了專案的目標，但這並不是經過驗證的結果或等同於認證地位。

現在，市場已經越來越意識到關於 “等效” 的濫用。聲稱符合這些評級系統要求但未獲認證的專案有可能違反商標規則，並被當作 “漂綠”。

第二方意見審核員有責任表明他們瞭解這些現象的存在，並應鼓勵客戶確保永續金融工具的收益用於經獨立驗證的成果。

03

 LEED X 綠色融資案例 

指南中提到了許多評級工具在綠色融資中的應用案例。比如以物流地產開發為主的安博（Prologis）就使用綠色債券影響框架作為其融資、專案選擇和影響力報告的基準。它們以開發節能建築、降低運營成本作為優先考慮的報告結果，並用 LEED Volume 批量認證作為其實踐路徑，借助 LEED，安博節省了 2,400 萬美元的成本。

值得關注的是亞洲的綠色融資案例。新鴻基地產在 2022 年 6 月與 16 家主要的國際及本地銀行簽署一筆 207 億港元、5 年期的永續發展表現掛鉤貸款協議，成為當時香港房地產行業最大規模永續發展表現掛鉤貸款。根據貸款協定，當新鴻基地產達成預先就 ESG 設定的永續發展表現目標時，可獲得貸款利率折扣。在有關的永續發展表現目標中，LEED 是主要的條件。即 “持續增加綠色寫字樓（定義：取得 LEED 黃金級或白金級認證的寫字樓）在集團已落成核心寫字樓物業組合所占的比例”。

無獨有偶，太古地產從 2018 年開始發行綠色債券，正式啟動了其綠色融資之旅。截至 2023 年 12 月，太古地產已有約 60% 的現有債券及借款融資來自綠色金融。太古承諾綠色融資所籌得的資金用於綠建築、能源效益、可再生能源、用水效益和污水管理，或應對氣候變化策略。舉例來說，2020 年太古地產與華僑銀行簽署港幣 10 億美元的 5 年期綠色貸款的用途之一就是香港太古坊二座，該專案在 2023 年獲得 LEED 白金級認證。

新世界發展集團、香港置地、信和置業、華懋集團都在過去幾年間簽訂永續發展表現掛鉤貸款或發佈相關綠色金融框架，有關的永續發展目標也都將綠建築包括在內。

Peter Templeton

USGBC & GBCI 全球總裁兼 CEO

實現全球脫碳目標是氣候行動的基本驅動力，但將更多資金導向永續的建築和投資組合中，其產生的價值及意義將遠超脫碳。它們還將為居住者健康、社區韌性和生態系統恢復帶來可以衡量和評估的改善成果。

這份指南也是幾家領先綠建築機構首次合作的成果。在市場的呼聲下，全球綠建築運動的主要推動者們得以聚力，更希望以此為起點，激發行業攜手共進。未來，建築環境在應對氣候變化領域將發揮關鍵作用。借助綠色融資工具，我們可以進一步釋放綠建築的潛力，推動房地產行業的創新和進步。