《中國 LEED 既有建築發展史》

在 2021 年的 LEED 年度大數據🔗及年度之最🔗中，LEED O+M 項目都是亮點：從微觀上來看，2021 年 LEED O+M 新增參與項目數在去年新增項目總數中占到 10.49%，相比 2020 年提升了 4 個百分點；再從宏觀的角度，有 151 個項目（總建築面積超過 800 萬平方米）踏上逐綠之路，超越了疫情前的水平，體現出了強勁的反彈趨勢。而縱觀中國既有建築的綠色轉型之路，我們也發現無論是增長趨勢，還是參與企業以及不斷湧現的新的參與建築空間類型，都有著更多可以探索的故事。

年度總結的第三篇，我們將切一個不一樣的 LEED 既有建築橫截面。

01

發展史：為何我們越來越重視既有建築

站在時間線的角度，USGBC 在 1998 年發布的第一版 LEED 評分標準 ——  LEED v1.0 試行版，相較目前的版本僅包括 45 個得分點及先決條件；並且只針對新建建築（LEED for New Construction）。

但就在 LEED v1.0 發布不久，USGBC 就開始把針對既有建築這一空間類型（早期被稱為 LEED-EB）考慮進了體系叠代之中。到 2002 年，已經有 65 個項目參與了 LEED-EB 試點。

由於既有建築的 LEED 認證依賴於項目真實的公用事業賬單和其他運營文件，LEED-EB 被認為可以對建築物產生更實際的影響。並且，既有建築的龐大存量，也意味著 LEED-EB 有著更大的市場潛力。

一攬子時間線梳理

2004 年 3 月：USGBC 正式發布了 LEED-EB 的初稿

2004 年 11 月：LEED-EB 正式上線

2008 年：USGBC 對 LEED-EB 體系進行了重大更新；

2009 年：USGBC 正式推出 LEED v2009 版本，這一版本對 LEED-EB 進行了一些小優化，LEED-EB 也優化成為 LEED-EB: OM；

2013 年：LEED v4 版本推出，正式將 「建築運營與維護」 統一為 O+M;

2016 年：Arc 正式推出。LEED 指導委員會在 2016 年 1 月率先批準了應用 O+M 體系的建築項目應用 Arc 的技術路徑，這也大大簡化了既有建築的認證流程；同年的 Greenbuild 大會上，USGBC 宣布正式啟動 LEED v4.1 的叠代，且將從 O+M 體系開始；

2019 年：LEED v4.1 體系正式推出，O+M 體系也簡化為了 LEED v4.1 O+M: Existing Buildings 以及 LEED v4.1 O+M: Existing Interiors 兩個分支。

事實上，從 LEED v4 開始，LEED 就已經將建築的性能表現作為核心，且一直延續到了 LEED v4.1，而建築投入運營之後的表現正是證明 LEED 認證建築是否按照預期的綠色設計實踐的最直接的參考標準。同時在 LEED v4.1 O+M 體系中，Arc 被直接嵌入應用，這使得既有建築項目可以更方便地記錄和優化運營表現。

02

在中國：備受青睞，百花齊放

中國作為 LEED 在全球的第二大市場，同時也是既有建築存量大戶。隨著 21 世紀初 LEED 走入中國，一些擁有敏銳嗅覺的先鋒者就開始試水 LEED 在既有建築上的應用。早在 2008 年，中國就有 6 個項目率先應用 LEED O+M 體系，之後不僅在參與數據上趨勢上揚，也在所應用的體系和參與建築空間上不斷取得新突破：

中國 LEED O+M 註冊項目數保持上揚，其中，近 3 年 O+M 註冊項目數有明顯上漲，盡管 2020 年有所滑落，但 2021 年已經走出疫情影響，漲勢超越疫情之前的水平

▶從應用體系上看，隨著版本升級與體系叠代提升了 O+M 的適應性與易用性，使得越來越多既有項目選擇新版本的體系實現建築的綠色轉型 —— 這一點在 LEED v4.1 版本上表現尤為突出。2018 年中國就有 14 個項目開始應用 LEED v4.1 O+M: 既有建築，到 2019 年這一數字達到 59 個。盡管 2020 年由於疫情的原因參與項目有所下滑，但到去年中國 LEED O+M 新增單年項目數達到 151 個，其中應用 v4.1 版本的項目占到近 80%。

▶從參與省份上看，中國已有 25 個省級行政區有 LEED O+M 參與項目，上海、北京、廣東是 LEED O+M 體系運用的前三名，臺灣、香港位列第四、第五。這與城市發展程度呈正相關，存量建築更多的地區，會更快尋求既有建築轉型的機會。而隨著城市化進程的加快，除大城市與經濟發達省份以外的其他地區也將面對既有建築存量上升的問題，相信 LEED O+M 將獲得更加廣泛的應用。

▶從參與空間類型上看，在所有參與 O+M 體系的建築空間類型中，辦公樓是主流，占到 66%，其次是商場及零售空間（占比近 13%），緊隨其後的是倉儲物流（占比約 7%）與工業製造（占比 4%），其他參與空間還包括酒店、數據中心、教育空間、實驗室、公共場館等……LEED O+M 已經被應用在所有建築空間類型中。

▶從具體項目上看，中國第一個獲得 LEED 認證的既有建築是位於上海的匯亞大廈，其在 2010 年 3 月獲得 LEED O+M: 既有建築金級認證；同年 8 月，廣州匯豐大廈也獲得 LEED O+M: 既有建築金級認證，它們的認證也正式開啟了中國 LEED 既有辦公建築轉型的道路。

值得留意的是，O+M 始終關註建築的運營性能表現，也為認證結果限定了有效期限。以 LEED v4.1 為例，項目獲得認證之後，需要每年提供建築運行數據表現，並且每 3 年進行一次再認證（Recertification）以保持認證狀態活躍。上海匯亞大廈在 2010 年獲得認證之後，就分別於 2015 年、2019 年通過再認證獲得了既有建築鉑金級認證。

在中國，還有多個地標項目不斷應用 O+M 再認證對建築進行綠色升級，比如香港國際金融中心二期（2013 年首次獲得金級認證，2019 年獲得再認證）、臺北 101 大廈（2011 年首次獲得鉑金級認證，此後在 2016 年、2021 年均獲得了再認證，其中 2021 年臺北 101 應用了最新版本的 LEED v4.1 O+M）。北京僑福芳草地商場在 2013 年獲得 LEED BD+C: 核心與外殼鉑金級認證，2017 年其通過再認證獲得 O+M 鉑金級認證，截止到 2021 年已連續 5 年獲得鉑金級再認證。

2011 年獲得中國 LEED O+M 認證既有建築項目中，除了辦公樓，2 個工廠項目也率先加入 LEED O+M 認證行列，他們是杜邦太陽能深圳科技工業園以及英特爾成都工廠，分別獲得了 LEED O+M: 既有建築金級和銀級認證。

隨後，LEED O+M 認證了更多元化的建築空間，比如大型商超和百貨商場。2013 年 2 月，位於無錫的歐尚長江北路店成為中國第一個獲得 LEED O+M 體系認證的大型商超，2017 年 7 月，廣州太古匯🔗 獲得 LEED O+M: 既有建築鉑金級認證，成為中國首個獲此認證的綠色商場。

除了單體建築項目，綠色零售之風也吹動著越來越多既有的室內空間進行轉型。2019 年普拉達香港歷山大廈店應用 LEED v4.1 O+M：既有室內體系獲得了金級認證，拉開了零售項目綠色煥新的序幕。到 2021 年，中國的其他市場均已覆蓋 LEED v4.1 O+M: 既有室內認證零售空間。

03

特有屬性：高分項目的 「孵化器」

截止到 2021 年 12 月底，中國已誕生 4 個 100 分以上（LEED 評級體系的滿分為 110 分）的商業項目。他們是廣州凱華國際中心（102 分）、上海環貿廣場辦公樓 & 商場（100 分）、上海國金中心（103 分）、北京環球金融中心（101 分）。值得註意的是，這 4 個高分項目均運用了 LEED O+M: 既有建築體系。

再細看 LEED O+M 的認證等級分布，中國所有獲得 LEED O+M 認證的項目中，金級和鉑金級占到絕大多數，占比達到 93%，其中鉑金級項目更是占到 52%。而在中國區所有 LEED 認證項目中，金級以上認證項目占比為 52%，鉑金級認證占比則約為 10%。

越來越多的中國項目正應用 O+M 體系認證獲得高分認證，其有三方面的因素：

一方面是由於既有建築體量不斷上升，市場對於 O+M 的需求也日趨升高；

另一方面隨著 LEED O+M 體系在中國的推廣應用，使得顧問以及業主對 O+M 標準的理解及運用水平不斷提升；

最後，Arc 中的許多性能得分可以幫助項目團隊證明其符合 LEED O+M 中的得分要求，這也有利於提升項目的認證水平。

04

參與者細分：誰更喜歡應用 LEED O+M？

最後，再讓我們從參與者的層面分析是誰在運用 LEED 實現既有建築的綠色轉型。我們按照業主所持有的認證項目數量整理了一份中國 LEED O+M 參與者榜單 Top 20。

20 家參與者中，國際及港澳臺企業占到 70%，內資企業占到 30%。九龍倉集團、嘉裏建設、太古地產、凱德集團等成熟的地產開發商已經將 LEED 寫入其可持續發展報告，不僅把 LEED 作為其新開發項目的標配，並逐步將這一綠色策略應用在既有項目之中。而作為內資企業領頭羊的萬科、華潤置地、諾華集團等，扛起了綠色建築先鋒者的大旗，成為中國綠色建築轉型上的重要驅動力。

這些參與者也不乏在垂直領域中的佼佼者，比如上榜的 20 家企業中，有 3 家物流地產企業。作為物流產業鏈上的核心環節，物流空間的可持續發展已成為大勢所趨。2021 年中國共有 40 個倉儲物流項目獲得 LEED 認證，其中的 24 個在 O+M 體系下獲得認證，更值得關註的是，這其中有 20 個應用了最新版本的 LEED v4.1 O+M 體系。

LEED O+M 在中國市場的火熱，也有多重驅動因素。從大環境上看，中國是世界上既有建築和每年新建建築量最大的國家，要助力實現 2060 碳中和的目標，全產業必須重視全生命周期減碳，既有建築的轉型已經迫在眉睫；站在資本與金融的角度，中國已初步形成支持綠色金融發展的政策體系和市場環境，且投資者對企業 ESG 的要求，也促使開發商、城市運營商們將綠色建築策略融入在企業可持續發展規劃中；立足消費者的層面，後疫情時代人們對於健康的室內空間的高需求、員工和租戶對辦公空間的安全環境的期望，也驅使著既有建築的升級煥新。

以目前體量上看，既有建築的綠色轉型仍舊任重道遠，我們期待著 LEED O+M 體系可以在這個過程中發揮更大的作用。

參考文章：

[1]https://www.usgbc.org/articles/more-decade-high-performing-buildings-out-now-edcs-february-issue

[2]https://www.usgbc.org/articles/bigger-broader-and-beyond-arc-all-buildings

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